餐飲創(chuàng)業(yè)者要如何操作才會避免陷入租賃坑

餐飲經營首要一件事就是要找好店鋪，而選址之后決定命運則在于店鋪租賃這部分，也就是你是否遇到一個靠譜的房東。

　　遇到不靠譜的房東，漲租那是小事，停水停電或者剛開始經營突然被封了店鋪也是常有的事情。

　　商場承諾入住率不到80%免租，

　　誰知十幾戶餐飲商家遭斷水斷電

　　杭州的沈女士、李女士借了二十多萬在某商場開了餐飲店。當時租店的時候找到美食廣場的管理公司了解情況，了解情況的時候問了租金怎么算，招租方回答是入住率沒有達到80%是不會算房租的。

　　沈女士覺得，既然法人代表給出了這樣的口頭承諾，他們愿意相信、接受。于是，當時十幾位有意向做餐飲的店主和商場簽訂了租賃協(xié)議，租期從2016年12月23號起到2019年12月22號。租金押三付六。

　　但是幾個月后，商場出現的一份清退通知書公函讓大伙兒有點摸不著頭腦。

　　公告說他們欠了房租，逾期不繳因此依然維權，停水停電。因此，很多餐飲老板準備開始營業(yè)的時候發(fā)現店被封掉了。

　　 后，沈女士和李女士等去和商場的法人代表理論，對方說從來沒有承諾過入住率不達80%免租的承諾，這個不記租的承諾只是口頭承諾并沒有寫在合同上，所以并沒有真正給出過，讓他們可以通過法律途徑解決問題。

　　沈女士說為了在這個商場開店她都和老公離婚了，投了二十多萬進去，結果卻是這樣，她實在無法接受。

　　以上的案例是很多餐飲創(chuàng)業(yè)者在租賃商鋪實際操作中都會犯的不嚴謹錯誤。那么，在實際租賃中，餐飲創(chuàng)業(yè)者要如何操作才會避免陷入沈女士李女士這樣的租賃坑呢？下面這些要點一定要記牢：

　　1、租用商鋪的付款方式。

　　常用的付款方式有押三付三、押一付三，押三付一、押一付一等。作為一個100平左右的餐飲商鋪，實際使用情況押三付三比較多，如果你品牌好，或者業(yè)主方（指房東）很想要你進，條件可以往下談，可以談成押一付三或者押一付一。

　　押金押的方式。一般是在簽訂租賃合同的時候就把押金支付到位，押一、押二、押三甚至更多的都有，從你自身的現金流考慮，押金當然是交的越少越好。 終能談到多少就看你的品牌，以及你與業(yè)主的談判能力了。

　　2、租金的遞增問題。

　　一般租金都存在遞增，100平左右店通常在4%-8%的遞增。如果考慮你自身市場及品牌培育期長一些，可以和業(yè)主談起始租金低，遞增高一些，如果本身品牌有一定知名度，培育期較短，可以接受起始租金高一些，遞增低一點。

　　同時你要考慮到租賃年限的問題，應該把每年遞增后的租金進行核算，然后與自己預估營業(yè)額，該區(qū)域平均租金水平做比較，是否在接受范圍， 終與業(yè)主談定遞增率。

　　如果租期較長，擔心以后租金高于市場水平，可在合同中約定，如果租金水平與市場平均租金水平差異較大，雙方友好協(xié)商后可調整租金及遞增。

　　3、免租期。

　　免租期有些定義里包含裝修期，有的不包含裝修期，具體可在合同術語里進行明確。為了便于理解我把免租期和裝修期分開說。正常情況下，不管店鋪大小都會有裝修期，100平的餐飲裝修期為45-60天。裝修期不收租金，但是要交納物業(yè)費、空調費、水電費，有的還要收裝修服務費。當然特別好的物業(yè)，從裝修期開始就收租金的也有。

　　除開裝修期外，一般只有新場會另外給到1-3個月免租期作為市場培育期，如果是成熟場子，你品牌很強勢，你也可以要求業(yè)主提供你1-3個月免租期。免租期一般也是不收租金，但是要交納物業(yè)費、空調費、水電費等。

　　4、租賃商鋪的稅費一般由業(yè)主方承擔

　　為了防止日后有爭執(zhí)，你可以在合同里明確這一點。

　　5、房屋租賃登記由業(yè)主負責，費用也由業(yè)主負責。至

　　于是否影響辦證也是分區(qū)域不同。一般情況，沒有辦理租賃登記，是不影響辦理營業(yè)執(zhí)照的。

　　可以在合同約定，業(yè)主方必須保證擁有完全的資格和權利將租賃場地按合同約定出租給乙方。同時業(yè)主方為乙方辦理相關的工商登記提供所需的證明文件。否則業(yè)主方構成違約。

　　6、房屋是否滿足餐飲條件。

　　 是政府相關部門允許做餐飲，多數城市住宅禁止做餐椅，如果房子主體用途是住宅，就無法辦餐飲執(zhí)照。另外一個重要環(huán)節(jié)是消防、環(huán)保，若房屋主體存在消防問題，是過不了審批關的。這是業(yè)主的問題，業(yè)主必須保證房屋合乎要求。如果店鋪內部裝修時出現消防或環(huán)保方面問題，那就是租戶自己的事情了。

　　第二就是店鋪是否符合租戶自己的要求，如是否有燃氣、允許使用明火、排煙能不能做，電量能不能夠用，上下睡到是否能達到要求，樓層高度以及店鋪格局等。

　　如果要展開來說，工程界面上的要求都要有具體的參考標準，根據你餐飲的類型而不同，重點關注燃氣量，用電量，排油煙，給排水，隔油池等，更好是找有經驗的人咨詢或者自己總結出經驗。如果不是購物中心，消防問題是要特別關注處理的。至于租賃的測量一般是自行圖紙測量、現場測量，你也可以花錢請房產局的人來測量。

　　租賃中還需要注意的問題

　　需調查有現在無租借人

　　若有租借人，則應確定是否馬上可以使用。若為轉租，可借契約書、營業(yè)許可證等證明資料，確認營業(yè)名義人和租借名義人是否相同。

　　查清稅務情況

　　另外，還得到稅務機關和其他相關機構，查明有無怠繳稅款、欠款（包括物業(yè)費，水電費，取暖費等），以免受到牽連等等。

　　對于商鋪目前的使用情況一定要了解清楚（之前的業(yè)態(tài)，現在的業(yè)態(tài)）租金及押金支付方式，押金歸還時間。

　　交易時間

　　交易款，付款時間與方法租賃期限，合同簽訂期限，交屋時間、登記時間。

　　續(xù)租，轉租如何處理

　　趕人多長時間通知，不得強行無理由驅趕。違約情況及違約金，造成損失賠償數額，業(yè)主違約不僅承擔違約金及裝修費用。

　　營業(yè)執(zhí)照

　　承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經商活動，而商業(yè)經營活動首要條件是必須取得營業(yè)執(zhí)照。

　　因此，在簽訂鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照辦理來設置，只要涉及這幾個方面：

　　原有租賃登記信息沒有注銷，從而導致新的租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照；

　　商鋪上原本已經注冊了營業(yè)執(zhí)照，二該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；

　　房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進行商業(yè)經營活動，而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；

　　涉及特種經驗行業(yè)(娛樂餐飲)的，還需要經過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證，衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；

　　因出租人材料缺失導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。

　　協(xié)助辦理

　　辦理執(zhí)照有學問，營業(yè)執(zhí)照在店鋪轉讓后一般是怎么辦理的呢?接手別人轉讓的店鋪前，一定要先了解原店的營業(yè)執(zhí)照是否隨店轉讓?稅款是否按時交納?管理費交納期限是什么時候?重新申請及轉讓過戶各需要多少費用?這些都有必要在轉讓之前，先到工商部門詢問清楚。

　　裝修問題

　　明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別約定的改建，搭建的，應當明確約定清楚，對于廣告，店招位置也可約定清楚。明確租賃期滿時，裝修，添附的處置方式。

　　租房前應對店面的現有情況包括裝修情況，設備情況了解清楚，通過談判，出租前進行基本裝修，如拆除原來報廢無法再利用的設備和裝修，對店面房頂，地板，墻壁進行基本修繕，添置或維修水電設施等，或者要求房東承擔相應的費用，在租金中予以抵扣，要盡量爭取節(jié)省開銷。

　　小結

　　所有的商務條款，押金、租金、免租期、遞增率、租賃年限，在談判過程中都是綜合考慮的，單獨某一項拿出來談都沒有意義。至于物業(yè)界面，你前期做的越專業(yè)，后期經營中的麻煩就越少。